这是我见过最伟大的操盘
多年以后，不知道雷军会不会后悔，退掉上海徐汇滨江的那块土地。
2021年10月，小米以15.5亿元底价，拿到了徐汇滨江的xh128D-07商业办公用地。
2022年1月14日，伴随着打桩机的轰鸣声，这块地奠基动工，根据官方消息，会是未来的小米上海金融总部大厦。
小米金融哪需要这么大的办公楼，外界当时曾猜测，小米是要把造车业务放在上海。
但没多久，工地就安静了下来，土地被收回。小米当时的回应是：
市政规划用地发生改变，政府有需求收储。
值得注意的是，就在上海项目奠基那个月，小米确认首个小米汽车工厂将落户北京亦庄，至此，小米的研发、生产和销售总部，都确定放在北京。
2024年5月20日，小米退掉的那块地，重新出现在土地市场，只是已经由商办用地调整为住宅用地。
2024年8月7日，绿城以48亿元价买到了它，楼面价13万元/平方米，成为整个中国公开市场上单价最高的一块土地。
价格比小米当年拿地，升值了整整33亿。
1
2025年4月7日，杭州将未来科技城的一地块，由商业地块调整为住宅地块。容积率从6.0改为2.8，建筑高度150米改为80米。
这块地平平无奇，只是西面是VIVO总部，东面是钉钉总部，北面是字节跳动总部。不远处的超级大盘建发云湖之城刚刚清盘，十次开盘，基本要摇号。
杭州应该是想让未来科技城的楼市，续上热度。
2025年一季度，杭州市区卖出了595亿的土地，同比增幅149%，是去年一半的量。连续两次刷新地王后，杭州继续调整工作节奏，趁热打铁。
这两年，地方政府像变戏法一样，掏出了很多好地。
杭州的西溪，突然就出来了土地，还是低密的；广州二十年都没推动的旧改项目，突然就能上市了；
最近五年，上海差不多每年卖90-100宗土地，但2024年，土地宗数没有变化的情况下，总供地面积下降了40%多。
而且内环内地块的占比越来越高，几乎达到了三分之一。就连已经开埠了100多年的上海外滩，都还有新房上市。
说好的缺地呢？
各地操盘手们的思路都很一致，用地段好、面积小的地块：
将楼面单价迅速拉升起来。
杭州西溪的那块低密地块，在3月28日成为杭州地王，及中国第三地王。
拍卖现场，建发、绿城和金茂拼了100多轮。绿城的施工队就守在地块旁边，落锤的下一秒，他们就要进场。
但最终，是来自胡建的建发胜出了。
建发是今年土地市场最靓的仔，开年拿下北京地王，然后是成都单价地王。楼面价4.1万，比去年9月贝壳在同一板块拿的地，高了1.4万/平方米。
成都的拍地现场，女主持人连连擦汗，甚至提示大家投资有风险，举牌需谨慎，连说了三次：
请各位冷静思考。
拿下杭州地王后，建发的主席林伟国很高调。他有点凡尔赛地说：
地价仍低于公司预期。
成都地王，林主席也解释了。他说，去年贝壳拿地时，成都房地产行业处于最低谷，现在我们拿地时，成都市场：
已回归正常状态。
地王争夺战是从去年11月下旬开始升级的，在很多城市，土地楼面价高于住宅限价的情况都出现了。
中指院统计了今年以来地产商权益拿地排行榜，前五位是中海、华润、绿城、建发和滨江。但这场由央国企主导的地王盛宴，背后是一个重大的操盘思路转变。
用期货和股市的一个词来说，就是：
逼空。
2
华尔街的同志们，早就总结了逼空的主要特征：
空头比例要大、股价上涨要快、交易量要激增。
最近，还在限价体系内的杭州三塘招商天青岳叠墅，宣布要加装修包，以330方的下叠户型，地下室、车位、加装包合计加约1500万，相当于每平销售额涨了四万多。
在上海，均价18.9万、套均6000万的上海嘉里金陵华庭认购率达到200%；
在杭州，套均1500万杭州绿城玉澜月华触发社保，164个月社保才能入围。中签率低至12%……
与之前的调控不同，逼空是从顶端产品开始的。
骚操作还不仅这些。很多城市都在悄悄放宽得房率，开发商也心照不宣。在广州，最新一批新项目的得房率已经超过100%，甚至达到了120%
3月，住建部正式提出好房子概念，为了让概念更浅显易懂，领导提出了好房子的最低标准：
层高高于三米。
这样的标准，让以前那些80%得房率，层高2米6左右的老房子，在二手市场上怎么定价呢？
包叔的好友兽爷说，打游戏最牛的人，都能直接修改底层代码。
就像国产新能源车，通过冰箱彩电大沙发的升级，让汽车从耐用消费品变成了电子产品。现在，房地产也已经被重新定义成：
大宗消费品。
肉眼可见，开发商把户型越做越大，照顾刚需的“7090政策”取消后，市中心的高价地，都在做大平层。
劳斯莱斯和宾利不断出新款，不断刷新售价，另一方面，八手的丰田越来越无人问津，被市场无情抛弃。
参与到这场游戏的人，都试图摆脱一个可怕的现实：
别人把钱都赚走了，只留下一个上涨的预期。
3
包叔算了算，过去三十年，日本政府至少有三次逼空。每一次都很有效，房价都出现了反弹。
2000年起，为了拯救房地产市场，日本政府从供给端开始发力。他们做了这么几件事：
1.对新房进行产品升级；
2.扩大房贷额度，把房贷利率降到了2%；
3.新房税收优惠，只要是买高品质的新房，利率低于二手房，房贷还可以抵扣个税；
4.缩短房子的法定使用寿命；
5.停止郊区新城的开发，加快市中心旧改，把更多的好地块摆上货架。
最典型的项目，就是六本木山丘。
六本木山丘是一个旧改项目，位于东京港区，位置极好。开发商森大厦是老牌开发商。在日本地产泡沫刚刚破裂的时候，他们果断重仓上海，成为第一个独资拿下浦东地块的外企。外滩对面的汇丰大厦和环球金融中心，就是他们的。
和广州旧改一样，六本木山丘花了足足17年时间，2003年，这个高级公寓楼盘才上市。
如今上海的翠湖天地，或者徐汇滨江，可能热度都比不上六本木山丘。中产阶级都以住进了六本木山丘为傲，业主们甚至有一个专有名词：
山丘一族。
在这种项目的带动下，首都圈的房价也终于止跌。
包叔记得，当年安倍上台，日本人民是用拒绝买房的形式欢迎他的。
那一年，首都圈的公寓销量连续十个月下滑，跌幅超过三成，比2008年雷曼危机还要夸张。
然后安倍就想出一个办法：
让一部分富人先买起来。
2015年，日本政府突然拿出了大量核心地段的稀缺宝地，开始造高价公寓。他们强化了继承税，推促着富人为房产买单。
很快，东京、神奈川、爱知、大阪，这些老钱集中的地区，房子卖得又多又贵。
一直在2020年初爆发新冠疫情之前，日本大城市的土地价格甚至创下了连续7年上涨的纪录。
用西红柿首富里王多鱼的话说：
这是我见过最伟大的操盘。
